Kira gelirlerinde emsal kira bedeli uygulaması

EMSAL kira bedeli hükümleri, gerçek kişilerin kira gelirleri için getirilmiş bir vergi güvenlik müessesesidir. Gelir Vergisi Kanunu’nun 73. Maddesine göre; kiraya verilen mal ve hakların  kira bedeli emsal kira bedelinden daha düşük olamayacaktır.  Bedelsiz kiraya vermelerde de emsal kira bedeli kira geliri olarak dikkate alınacaktır. (Aynı Maddede, hangi bedelsiz kiraya vermelerde emsal kira bedeli uygulaması yapılmayacağı  özel olarak sayılmıştır)
Bina ve arazide emsal kira bedeli; yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirası, bu suretle takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse Vergi Usul Kanunu’na göre belirlenen vergi değerinin yüzde 5’idir. Vergi Usul Kanunu’na göre bina ve arazinin vergi değeri emlak vergisine esas değerlerdir.
Bu düzenlemeler, kira geliri elde eden mükelleflerin emsal kira  gelirinin altında gelir elde etmeleri halinde gelir vergisi açısından  vergilemeye esas olacak gelirin bu tutar değil, emsal kira bedeli olacağı yönündedir. Yıllık gelir vergisi beyannamelerinin kira gelirleri ile ilgili bölümünde  mükelleflerin kira geliri elde ettikleri gayrimenkulün emlak vergisine esas değerini de bildirmeleri istenmektedir. Gelir İdaresi Başkanlığı’nca yayımlanan “Kira Geliri Elde Edenler İçin Beyanname Düzenleme Rehberi- 2015” de, yukarıdaki yasal hükümlere özet olarak değinilerek kira bedelinin hiç olmaması veya düşük olması halinde emsal kira bedelinin esas alınacağı belirtilmektedir.
Ancak, Gelir İdaresi’nin konuyla ilgili 5 Ocak 1999 tarihli 1999/1  Sıra No’lu Gelir Vergisi Kanunu İç Genelgesi’nde aynen  şu ifadeler mevcuttur;
“Emsal kira bedeli uygulamasına ilişkin bu hüküm, esas itibarıyla gayrimenkullerin bedelsiz olarak Gelir Vergisi Kanunu’nun 73 üncü maddesinde belirtilenler dışındaki kişilerin kullanımına tahsis edilmesi veya kira bedelinin tespit edilememesi halleriyle muvazaalı olarak gerçek kira gelirinin altında beyanda bulunulması durumlarında vergi güvenlik müessesesi olarak kullanılmak amacıyla getirilmiştir.
Elde edilen gerçek kira gelirinin kira sözleşmesi, ödemeye ilişkin banka dekontu veya havale makbuzu, vb. belgelerle veya kiracının ifadesi ile ispat veya tevsik edildiği durumlarda ayrıca emsal kira bedeli karşılaştırılması uygulaması yoluna gidilmemektedir. Sözü edilen ispat veya tevsik işlemine ise, ancak beyan edilen kira gelirinin gerçek durumu yansıtmadığına ilişkin karinelerin bulunması veya vergi incelemeleri sırasında yetkililerce talep edilmesi durumunda başvurulmaktadır.
Bilgi edinilmesini ve uygulamanın yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda yürütülmesi hususunda gereğini rica ederim.”
Özetle; gerçek kira geliri kira sözleşmesi, ödemeyi belgeleyen banka dekontları veya havale belgeleri ve hatta kiracının ifadesi ile ispatlanıyor veya tevsik ediliyorsa emsal kira bedeli uygulamasına gidilmeyecektir. Emsal kira bedeli uygulamasına ancak kira gelirinin gerçek durumu yansıtmadığına ilişkin karinelerin bulunması ya da inceleme elemanlarının talebi halinde başvurulacaktır. Öte yandan; Gelir İdaresi Başkanlığı’nın resmi internet sitesinde yer alan gelir idaresi özelgelerinde, iç genelgede geçen ifadeler tekrarlanarak kira gelirini tam ve doğru olarak beyan eden ve beyan ettiği tutarın gerçekte elde ettiği kira tutarı olduğunu kanıtlayabilen mükelleflerin, Vergi Usul Kanunu’na göre belirlenen vergi değerinin yüzde 5’ine göre beyanname verme zorunluluğu bulunmadığı yönünde görüş verilmiştir. Bilindiği üzere, Başkanlık resmi sitesinde yer alan özelgelerin son yasal düzenlemelerde sonra önemi artmış olup, sadece görüş verilen mükellefler için değil diğer mükellefler için de değerli hale gelmiştir. (İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı’nın 13.07.2011 tarihli 956 sayılı özelgesi ve Gelirler Genel Müdürlüğü’nün 23.12.1999 tarihli 49240 sayılı özelgesi)
Uygulamada oluşan tereddütleri gidermek açısından konuyu netleştirmek için; yıllık gelir vergisi beyannamelerinin gayrimenkulün vergi değeri ile ilgili bölümüne (iç genelge ve özelgelerdeki  görüş yönünde) bir açıklamanın eklenmesi  ve beyanname düzenleme rehberinin de bu çerçevede gözden geçirilmesinde fayda bulunduğu kanaatindeyiz.