Banka teminatı kadar güven verecek mi?

Bina tamamlama sigortası, belirli büyüklükteki konut projeleri için düşünülmüş tüketiciyi koruyan bir sigortadır. Ülkemizde de konutlar son yıllarda yaygın bir biçimde “ön ödemeli” olarak satılmaya başlanmıştır. Eskiden buna “temelden girme” denirdi. Günümüzde daha çok “maketten satın alma” olarak tanımlanmaktadır. Yasa “ön ödemeli konut satışı” deyimini tercih etmiştir.
“Ön ödemeli” ifadesinden de anlaşılacağı gibi, bu tür konut satışında alıcı tüketici edimini satıcıdan önce ifa etmektedir. Hazır (bitmiş) bir konut satın almayan ama konutun tamamlanıp teslim edileceği beklentisiyle kendi edimini tamamen veya kısmen ödeme yaparak yerine getiren tüketici yaptığı ödemenin karşılığını alamamak tehlikesi ile karşı karşıyadır. Satıcı müteahhidin kaçması veya batması olasılığında, bitmiş (oturulabilir) konut beklentisi hayalden öteye geçemeyebilecektir. Bu sebeple, ön ödemeli olarak konut satan firmalara karşı onlardan konut satın alan tüketicilerin korunmaya gereksinim duyacağı kuşkusuzdur. Elindeki birikimi satıcıya güvenerek konut edinmek için ona vermiş ve beklemeye geçmiş olan bir tüketicinin bu ümit dolu beklentisinin boşa çıkması, belki de hayatının en önemli darbelerinden biri olacak ve tüketiciyi bir daha doğrulamayacağı biçimde yere vuracaktır.

BİNA TAMAMLAMA SİGORTASININ İŞLEYİŞİ:
•   Sigortacı projeyi inceleyip bir “limit” (sınır) belirleyecektir.
•   Bu sınıra kadar tüketicilerin satın alacakları konut için ödeyeceği tutarlar sigorta güvencesi altındadır.
•   Her bir tüketici için bir teminat senedi düzenlenecek ve sigortacı o teminat senedinde yazılı olan tutara kadar sorumlu olacaktır.
•   Teminat senetlerinin toplamı, satıcıya verilmiş olan limite eşit bulunacaktır.
Buraya kadar sorun yoktur. Ancak yeni sigorta genel şartları bu noktadan sonrası için net olmayan bir sistem getirmiştir.
Kanımızca, ön ödemeli konut satın alan her tüketicinin yaptığı her ön ödeme güvence altında olmalıdır. Bunu sağlamayan bir düzenleme eksik ve yetersiz kalacaktır. Eğer satıcı yalnızca bina tamamlama sigortası yaptıracaksa o sigortanın, yalnızca banka teminat mektubu sunacaksa o mektubun o projeden konut satın almış bütün tüketicilerin ödemelerini koruması gerekir. İki ayrı güvencenin birbirini tamamlaması da düşünülebilecek bir seçenektir. Mesela tüketicinin ödediği tutarın yüzde altmışının sigorta, yüzde kırkının da banka teminat mektubu ile güvenceye bağlanmış olması uygun bir çözümdür.
Satıcıdan başlangıçta istenecek teminat, projenin o anki değerini tam olarak örtmeli, satıcı, başlangıçta belirlenen bu değeri aşan satışları ancak ek teminat karşılığı yapabilmelidir. İnşaatın başlamış ve belirli bir noktaya gelmiş olması ise ne edim ifası ne de teminat olarak görülmelidir. Mesela, yüzde otuzu tamamlanmış bir projede yapılacak satışlar karşılığı yalnızca yüzde yetmiş oranında teminat sağlanması yeterli sayılmamalı, alıcıların ödediği para, bire bir sigorta veya diğer güvence kapsamında olmalıdır.
Bina tamamlama sigortası genel şartları incelendiğinde, yukarıda tanımlanan anlamda bir güvencenin söz konusu olmadığı, tüketicilerin haklarının birçok açıdan kısıtlanmış olduğu izlenimi edinilmektedir. Aşağıda bunlardan bazılarına kısaca değineceğiz.

TEMİNAT HESABI
Sigortacı, Genel Şartlar m. B.2 (2) bent (b) uyarınca “Satıcı için bir teminat hesabı tutacak ve bu hesaba her bir tüketici için düzenlenen teminat senedini dahil edecektir”. Bu bent okunduğunda, her bir tüketici için teminat senedi düzenlenmesinin zorunlu olduğu sonucu çıkarılabilir. Doğrusu aynı sonuç, “Bu sigorta ile sigortacı……. her bir tüketici için müstakil teminat senetleri düzenler” biçimindeki A.1 fıkra 2 hükmünden de çıkmaktadır.
Fakat durumun böyle olmadığı izleyen hükümlerden anlaşılmaktadır.

“POLİÇEDE KARARLAŞTIRILMIŞSA”, “SATICI İSTERSE…”
Genel şartlar m. B.2 bent (c) ve bent (ç), sigortacının poliçe düzenlenmesinden sonraki yükümlülüklerini sayarken iki önemli noktada “satıcının isteğine göre” hareket edileceğini hükme bağlamıştır:
•   Bunlardan ilki uyarınca (bent c), sigortacı eğer sigorta sözleşmesinde (poliçede) kararlaştırılmışsa, teminat senedi düzenlenmesi amacıyla satış sözleşmesine ve tüketiciye ilişkin bilgileri satıcıdan talep edebilecektir. Burada “gitmiş olan perşembeye bakarak çarşambanın ne şekilde geldiğini” anlamamıza imkan verilmiştir. Satıcının sigortacıyla kurduğu sigorta sözleşmesi esastır. Sigorta sözleşmesinde kararlaştırılmış olmadığı takdirde (diğer bir anlatışla satıcı istemezse) teminat senedi düzenlenmesini sağlayacak bilgi aktarımı devre dışı kalacaktır.
•   Durum ikinci bentte daha net fakat tüketici aleyhine daha belirgin hale gelmektedir: Sigortacı bent (ç) uyarınca teminat senedini ancak o poliçede kararlaştırılmışsa ön değerlendirme yaparak ve o satıcı talep etmiş olduğu takdirde düzenleyecektir. Buradan anlaşılan husus: Teminat senedi düzenlenmesi satıcının bunu istemiş olmasına bağlıdır.

YA İSTEMEZSE?
Satıcı istemez ve bunun sonucunda sigortacı tarafından teminat senedi düzenlenmezse ne olacağı genel şartlarda belirtilmemiştir. Bu durumda tüketicinin en azından sigorta sözleşmesi bakımından (eğer başka bir güvence de söz konusu değilse her bakımdan) “açıkta kalacağı” düşünülmelidir. Tüketicinin açıkta kalmasına satıcının karar verebiliyor olması ise anlamlı ve doğru görünmemektedir.

GENEL ŞARTLARIN TARTIŞMAYAAÇIK DİĞER BAZI YÖNLERİ
Zamanaşımı
Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartları uyarınca bu sigorta kapsamındaki tazminat taleplerinin (kural olarak) rizikonun gerçekleşmesini izleyen altı ay içinde ileri sürülmüş olması gerekmektedir (A.1 son fıkra). Zarar sigortalarında, rizikonun gerçekleşmesi sonrasında muaccel (istenebilir) hale gelen sigorta alacağı, iki senelik zamanaşımı süresi dolana kadar istenebilir. Burada bu kuralın neden devre dışı olduğu anlaşılamamaktadır. Kaldı ki, zamanaşımına ilişkin kural emredicidir ve değiştirilemez. “Claims made” (talep) esasına tabi olarak kurulan sorumluluk sigortalarında rizikonun gerçekleşmiş sayılması (ve sigorta teminatının işlerlik kazanması) “sigortalı aleyhindeki tazminat talebinin sigorta süresi içinde (veya en geç sigorta süresini izleyen belirli bir süre -uzatılmış bildirim süresi- dolana kadar) yapılmış olması” koşuluna bağlanabilmektedir. Bina tamamlama sigortasında da bundan esinlenildiği anlaşılmaktadır. Ancak bina tamamlama sigortası niteliği açısından bir sorumluluk sigortası değildir. Kaldı ki ‘claims made’ esasına tabi bir sorumluluk sigortası olsaydı da zamanaşımı rizikonun gerçekleşmesinden (ve sigorta alacağının muaccel hale gelmesinden) sonra en az tüketicinin satıcıya yönelik alacağı hakkındaki zamanaşımı kadar olmak gerekirdi.
• Konutun kısmen bağlı kredi ile alınması
Eğer konut kısmen “bağlı kredi” ile alınırsa, bina tamamlama sigortası yalnızca bağlı kredi tutarını aşan ödemeleri kapsayacaktır (A.1 fk.4) bu tür kredilerde kredi veren de satıcı ile birlikte sorumlu olduğundan ve bağlı kredi Ön Ödemeli Konut Satışı Hakkında Yönetmelik m.12 (1) bent (c) uyarınca tüketici lehine “teminat” niteliğinde sayıldığından, bina tamamlama sigortasının sadece bağlı kredi tutarını aşan ödemeler için sigorta koruması içermesi uygundur. Buna karşılık, Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartları m.A.3 fk.4’te yer alan “bağlı kredi veren kredi kuruluşunun veya konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğunun ek sözleşme ile sigorta kapsamına dahil edileceği” yolundaki hükmün yerindeliği kanımızca tartışılabilir. Kredi kuruluşunun sorumluluğunun da sigorta sektörü tarafından üstlenilmesinin gerekli olduğunu düşünmüyoruz. Yönetmelik, bağlı kredinin kendisini yeterli bir teminat olarak görmüştür. Bunun ayrıca sigortalanması tüketiciyi korumak bakımından gerekli değildir. Bu sadece kredi kuruluşunu korumaya dönüktür. Bunun da o kredi kuruluşu tarafından yaptırılacak bağımsız bir sigorta sözleşmesiyle elde edilmesi daha doğrudur.

2014 Mayısında yürürlüğe giren Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, ön ödemeli konut satan satıcılara karşı tüketicinin haklarını koruma altına alan hükümlere yer verdi. Bu hükümlerden biri de “bina tamamlama sigortası” veya satıcı tarafından verilecek güvenceler. Ön ödemeli konut satan satıcı bina tamamlama sigortası yaptırmadığı takdirde, tüketicilerin haklarını güvenceye bağlayan bir banka teminat mektubu sunacak veya hakediş esasına göre işleyen bir ödeme sistemi öngörülecek veyahut konut satışı “bağlı kredi” ile yapılacak. Bina tamamlama sigortası veya diğer güvenceler birbirinin alternatifi olduğuna göre bunların hepsi tüketiciyi aynı veya benzer ölçüde korumalı. Bina tamamlama sigortasının ilk alternatifi olan “banka teminat mektubu” tüketiciye geniş bir koruma sağlar. Banka (güven kurumu) verdiği teminat mektubuyla satıcıya “kefil olmakta”, tüketici de bu güvence sayesinde rahat uyuyabilmektedir. Acaba “bina tamamlama sigortası” tüketiciyi aynı düzeyde korumakta mı? Buna olumlu yanıt vermek kolay görünmüyor.